8月16日，A股、港股地产板块双双强势拉升。市场传言监管将给示范房企提供流动性支持。据称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。近期监管部门还指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

房地产板块年初以来无论在A股还是港股都跑输大盘。截止2022年8月16日，上证指数和港股恒生指数分别下跌9.94%和14%，而地产板块分别在A股和港股下跌10%和20%。

股价表现糟糕的背后是房地产企业债务暴雷频发。房地产企业的债务暴雷造成了巨大的涟漪效应，导致众多相关方的利益受损。

今年6-7月是房地产企业的一个偿债高峰。据市场机构克而瑞地产研究中心统计， 6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。

在房地产企业债务压力巨大的情况下，监管机构能够给予一定的扶持，对于这些房地产企业无疑是一个好消息。短期问题看上去相对容易解决，但长期而言如何看待房地产企业的发展前景呢？

近期美银证券发表中国资本市场策略报告，指该行走访资深的内地及香港投资者，均表示担心房地产市场动荡会在短期内导致“硬着陆”，或者在长期内会出现日本式的资产价格长期下跌和银行危机。

投资者所关心的问题已从“经济增长是否仍是政策重点”转到“中国人是否仍会购买房地产”，再到“内地银行业是否会进行资本重组”等，相关投资方均表示暂无考虑到“牛市”的情境，但该行指历史来看这往往是市场触底的迹象。

就房地产政策方面，该行认为，鉴于中国的高债务杠杆、对房地产行业的过度依赖以及人口老龄化，房地产去杠杆是正确的做法，并指去杠杆将不可避免地导致短期阵痛(如经济增长放缓、违约率上升)，并指当下政府似乎下定了决心。

迄今为止，中国没有采取任何自上而下的重大宽松政策，而是专注于由地方政府主导的个案解决方案。如果短期内房屋销售没有改善，该行认为需要更多自上而下的政策放松。由于中国仍有足够的政策杠杆来刺激房地产需求，如降低抵押贷款利率、降低首付、放宽二套房和抵押贷款等，该行认为房地产市场“硬着陆”的情况是可以避免的。

有市场人士担心中国房地产问题会否发展至上世纪90年代日本曾经历的危机。对此，该行认为中国的银行业在过去的11年，估值水平以动态市净率衡量从1.2倍下跌至0.4倍，认为银行体系已做好准备应对危机。与1980至1990年代的日本银行相比，中国银行的杠杆率更低、拨备覆盖率更高、拨备前盈利能力更强，其估值已经反映了风险。

此外，中国封闭的资本账户和持续的信贷创造或能够支撑房地产价格。如果中国能够在房地产领域实现平稳的“供给侧改革”，未来的经济增长可能会放缓，但会更加健康。

随着时间的推移，绿色经济(例如电动汽车)和先进制造业可能在GDP中发挥更重要的作用，该行仍预计中国今年下半年资本市场反弹，并建议投资者逢低增加长期增长板块。

美银证券指在“极度悲观”的情境下，如果50-60%的内房开发商(基于预售市场份额)陷入困境，并且其中50-60%的项目停滞不前，则可能会影响25-36%的预售抵押贷款，即约3万至4万亿人民币左右，这将使银行业的不良贷款率增加1.5至2.1%。行业不良贷款率从目前的1.7%上升到3-4%，不良贷款覆盖率将从200%下降到约100%。虽然这种变化是很显著，但美林认为这不会导致发生系统性风险。

如果仅考虑媒体报道停滞的约270个项目，受影响的建筑面积仅为约5,000万平方米，完成这些项目所需的资金短缺仅为约1,000亿元人民币。如果扩大范围，考虑到全国范围内可能存在风险的项目，易居地产研究院估计暂停率3.85%，总建筑面积为2.31亿平方米。相应的资金短缺将上升至约5,000亿元人民币。

在极度悲观的情况下，假设50%的开发商陷入困境，最终将有50%的项目暂停，受影响的总建筑面积约为8.31亿平方米，资金短缺为1万亿至2万亿人民币。即使采取极端情况并假设资金短缺，指2万亿人民币资金短缺，也可能会在地方政府、银行以及潜在的供货商和中央政府之间分担。

总之，房地产行业作为过去20多年中国经济的一个重要引擎，如今面临熄火的风险。但是，正如美林证券所分析的，市场已经反应了行业的最差情景。也许，这会儿不是应该再悲观的时候。

English summary

The property sector has fallen a lot year-to-date in both A-share and HK stock market. The big debt burden is a main concern for investors. While the government is trying to save this sector from falling further the prospects look loom at this moment.

However, this might not be the moment to be pessimistic. Even considering the most pessimistic case there would be RMB 2 trillion losses from that the property developing companies could not deliver the properties as scheduled. Moreover, Chinese banks are in better situation than Japanese peers in the 1990’s.

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