近期政策持续出台，符合我们之前对政策的预判（详情请见《唯一值得期待的》和《更多政策箭在弦上》）。除了防疫政策有所松动，对房地产企业的扶持政策也接二连三出台，有一点出人意料。

但是，如果仔细查看房地产行业的数据，就会发现，这些政策的出台也并不让人意外，因为今年以来房地产企业的数据持续恶化。

房地产行业的一个先行指标是房地产开发投资完成额。截止今年9月底，房地产开饭投资完成额累计同比为-8%。今年4月份，该比值年内首次变为负值，-2.7%。此后，负增长的幅度持续扩大，5、6、7、8月份该比值分别为-4%、-5.4%、-6.4%、-7.4%。该数值反应的是房地产企业在开发房地产上所投入的资金。今年以来因为三条红线以及银行对房地产行业的限贷措施，造成房地产企业资金链紧张，持续降低开发投资活动。

随着房地产开发投资额的下降，房地产开发面积累计同比也在5月份转为负增长。与房地产开发投资完整额的累计同比趋势一致，转为负增长后，幅度也是逐月扩大。5月份该数据为-1%，6、7、8、9月份该数据分别为-2.8%、3.7%、4.5%和5.3%。

值得注意的是，9月份房地产开发面积累计同比数值是1997年12月以来的最低值。受到亚洲金融危机的影响，1997年6月开始，房地产开发面积累计同比转为负增长，为-2.4%。之后该数值也基本呈现逐月扩大的态势，直到1997年12月份达到-6.9%的当年最大降幅。不过，转过年来，该数据就转为正增长，并且从1998年持续了23年，直到今年才再度变为负值。从该数据也可以看出房地产行业所面临的困难是多年未见的。

上面两个数据虽然趋势下降，但总体数值还是比较温和的。另外一个反应房地产行业活动的指标--房地产新开工面积今年则是断崖式下跌。

房地产企业新开工面积累计同比从去年7月份转为负增长，当月值为-0.9%。之后该数值就持续扩大负增长的幅度。最令人困惑的是，今年7月以来，因去年数值为负数而同比面临低基数，照理说数据应该有所改善。但是该数值7月份以来却持续恶化。7、8、9月的同比数值分别为-36.1%、-37.2%和-38.3%，而5、6月份的同比数值分别为-30%和-34%。

年初以来各地政府就出台了各种针对房地产行业的扶持政策。但从房地产新开工面积的数据可以看出，这些政策可能只是缓解了房地产企业部分困境，对解决其根本问题作用不大。

另外，跟历史对比，也可以看出当下房地产企业所面临的挑战有多严重。从1992年到2021年近30年间，该数据最差是发生在2014年2月，为27.2%。因此，今年5月以来的数据是历史最糟糕的。

最后一个反应房地产行业活动的指标就是房地产销售面积。该数据累计同比今年2月以来也是持续负增长。截止今年9月份，该数据同比增幅为-22.2%。历史上看，仅在1997年4-5月和2020年3-4月份较今年9月份数据差。1997年是因为亚洲金融危机，而2020年则是因为全球新冠危机。

正因为房地产行业面临诸多困境，本周末发布央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发254号文件）引起了广泛关注。

一些业内人士认为该文件标志政策拐点来临。分析师也预计该政策对缓解房地产行业的困境会有较大帮助。中信证券预测明年房地产开发投资额下降11.9%，而新房销售额下降1.3%。我们认为需要密切关注未来几个月房地产行业数据，如果数据发生了明确的拐点，说明政策确实发生了作用。

上周A股市场因为受到疫情防控政策调整的催化以及房地产行业政策不断出台的推动而大幅上涨。周末很多分析师发文均认为市场低点已过，建议投资者加大仓位。

我们对此保持谨慎态度。首先政策起作用需要时间。当下需求低迷的情况下，政策发挥作用的时间可能更长。其次，4季度海外需求回落的风险不能小觑。海外需求回落，我国出口企业将会面临较大压力。上市公司中海外业务占比较高的企业比比皆是，他们4季度的业绩也可能面临压力。股市的持续上涨需要上市公司的盈利增长来推动。如果上市公司盈利无法增长，则股市就会怎么涨上去，怎么跌下来。

从当前的经济情况看，经济低迷可能还会持续一段时间，上市公司4季度业绩也可能会低于预期。所以，我们认为对于股市当前仍然需要保持耐心。

English Summary

The property sector has experienced worst situation over the last couple of months since the 1990s. It is no wonder that supervising agencies issued supporting policies targeting this sector. Yet it would take time for these policies to work out and investors should remain patience to see the sector earnings growth pick up again.

The rally of A-share last week was catalyzed by the easing of pandemic control measures. We believe that overall economy is still faced with big challenges in 4Q. Investors should wait for better opportunity to get into the stock market.

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