地产第三支箭发出后，A股和港股都应声大涨，地产股领涨两市。

A股房地产行业在11月29日上涨7.96%，为1999年12月30日以来最大单日涨幅。地产行业A股上市一共138只股票，周二有39只股票涨停，地方国企地产股领涨。

从11月1日至11月29日，房地产行业涨幅为25%，是A股31个行业中涨幅最大的行业。由于11月份的涨幅巨大，房地产行业年初至今跌幅仅为0.7%。在申万31个行业中，房地产行业涨幅榜排名第三，仅次于煤炭和综合行业，这两个行业年初至今分别上涨23.1%和8.1%。

地产行业11月29日的大涨主要是因为政府射出了支持房地产行业的第三支箭。而11月份地产行业大涨也主要是因为政策三支箭连发。

11月11日，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发[2022]254号），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，为房企发行债券提供支持。这是第一支箭。

第二支箭是对房企提供信贷支持。上周国内六大国有商业银行（工农建交中邮政）密集宣布，将向17家房地产开发商密集投放贷款综合授信超过12,500亿元，以支持当前形势下房地产经营中的资金需求，保障经营的流动性。

招商蛇口、中海发展、绿城、万科、碧桂园、龙湖等多家头部房企都抓住机会，与相关银行签订了战略合作协议，将在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房贷款、供应链融资等业务领域展开全方位的业务合作。

这是继金融16条之后，政策以真金白银给予房地产行业的另一大利好举措。

前两支箭市场反应正面，但并没有觉得超预期，但“第三支箭”就不同了，大超市场预期。第三只箭将2016年就停掉的房地产企业股权融资放开了，相当于帮助房地产企业摆脱“三条红线”的束缚。有分析认为如果前两支箭是速效救心丸，那么第三支箭就是决定房企能否重生的心脏除颤器。

三支箭连发做实了房地产行业的政策底，市场底何时能够来到需要观察。

2022年房地产行业经历了极其困难的一年。今年前三季度，百强房企实现全口径销售金额5.31万亿元，同比下降45.8%。在“金九银十”传统房地产销售的旺季，销售额也只是同比降幅有所收窄而已。

销售下行并不是房地产企业面临的唯一挑战。因为房价下行，今年前三季度，房地产板块毛利率降至 18.6%，同比下降了2.1个百分点。与此相对的，是资产减值计提规模、融资成本和财务费用都在增加。

另外，房企短期内要面临的偿债压力也在历史高位。这意味着房地产的市场风险，实际已经在向企业的资产负债表蔓延。

周二收盘后，港股上市的某知名房企发布公告称，根据公司与核数师之讨论及受限于完成审核工作，预期本年度公司拥有人应占溢利较去年下降约207%，核心净利润较去年下降约184%。

相关数据与先前公告的差异，主要由于3月之后，新冠疫情反复爆发，房地产销售市场快速下行，公司经营环境发生较大变化，导致：(1)公司就发展中物业及持作出售的竣工物业进一步作出减值拨备；(2)公司对应收款项及对外担保预期信贷亏损进一步作出拨备；及(3)公司就文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出减值拨备等。

上述公告也从侧面揭示了暴雷房企所面临的普遍问题，就是由于销售下行导致公司的资产缩水，资金链断裂，进而经营陷入困难。另一方面，也可以看出未来房地产行业将会是分化格局，部分资产负债表良好的房企将有机会在政策扶持下发展壮大，而资产负债表恶化的房企可能不得不退出市场。

综上，三支箭可以说是从供给侧对房地产行业提供支持，但是需求侧能否真正起来改善房地产销售，才是决定行业走势的关键。

而房地产销售的改善取决于居民的收入状况。在房地产销售改善前需要看到居民收入状况的改善。我们日前发表的《钱袋子瘪了》，揭示了居民收入增速在疫情三年逐步走低。因此房地产销售的改善需要假以时日。

English Summary

The property sector rallied on Tuesday and from the beginning of November due to the supporting policies. The so-called “three arrows” provided strong support for property companies. The third-arrow came in above market expectation by loosening property companies to issue new shares.

Yet the property sector has experienced a hard year so far and the sales has not seen any improvement. Going forward it is the sales that determines the sector direction, which depends on the income situation of consumers. Our analysis published on Nov. 28th revealed that residents’ income declined in the last three years hit by the pandemic.

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