现在一句很流行的话是：时代的一粒尘，落在个人肩上都是一座大山。

我们这个时代的一粒尘是什么呢？当下，我国经济处在新旧动能转换时期，房地产行业的下行对每个人都是一粒尘，每个人肩上扛着相同而又不同的大山。

房地产开发商面临资金链断裂的风险，房地产相关行业工作人员也许面临中年失业，购买了期房的老百姓面临烂尾楼迟迟无法交付的无奈，保险机构可能面临投资房地产债权或债券的折价甚至清零，购买了理财产品的上市公司可能几千万的资金打水漂，投资者面临股市不振、本金亏损。

房地产成了一座压垮芸芸众生的大山。谁能想到，它昔日曾经是多么的辉煌！

2003年8月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》一文，首次提出房地产作为经济发展的支柱产业地位。《通知》中指出，房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。

此后，房地产业迎来了近20年的高速发展期。2020年房地产业增加值达到7.4万亿，期间年复合增长率为15%。

繁荣在2020年戛然而止。2020年和2021年的房地产开发投资虽然是正增长，但增速逐年下降。

2020年全国房地产开发投资14.14万亿，增长7%，增速较2019年下降2.7个百分点。2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，比上年增长4.4%，增速较2020年下降2.6个百分点。

2022年房地产市场开始进入全面下滑期。

2022年，我国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%；全年商品房销售额133308亿元，下降26.7%。

今年尽管有2022年大幅下滑之后的低基数效应，但各项指标仍继续走低。

今年1到10月，房屋新开工面积为79177万平方米，同比下降23.2%；全国房地产开发投资95922亿元,同比下降9.3%；商品房销售额97161亿元，同比下降4.9%。

值得注意的是，今年以来，房地产开发投资累计同比跌幅逐月扩大，从2月的-5.7%扩大到10月的-9.3%。也就是说，年内房地产市场呈现加速下滑的态势。

事实上，房地产周期，也是通常所说的库兹涅茨周期，通常是18到20年左右的繁荣期。推动库兹涅兹周期的动力是城镇化。城镇化主要有两大因素互相作用，一个是居民财产购建，也就是置业买房，二是人口转移。

我国这一轮库兹涅茨周期的繁荣期从上世纪初开始，持续至2019年。2020年到2023年10月，房地产开发投资的数据基本可以印证周期繁荣的顶点和下行期的开始。

去年，在房地产持续低迷的时候，高层公开表态“房地产是国民经济的支柱产业”，认为未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

2022年中国城镇化率为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。对照发达国家80%左右的城镇化率，我国城镇化率的提升空间近15个百分点。

去年高层表态后，政府先后推出了“金融十六条”和“三支箭”的政策。近期，面临房地产市场加速下滑的情况，政府于上周又推出了50个房企白名单以及“三个不低于”政策。

“三个不低于”即各家银行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

我们相信这些政策对于解决房地产企业的融资需求会有帮助。

同时，国家还出台了一系列推动构建新的房地产体系的相关政策。未来我国将建立配租型和配售型的住房保障新体系，就是以供给侧改革来纠偏供需错配，让有效供给顺应有效需求，解决需求断层的问题，促进“先租后买”“先上车后改善”的健康循环。

无论是配租型的，还是配售型的房地产，都是城市公共服务的载体。有了住房，3亿到4亿的新市民、年轻人、新就业大学生和工薪阶层就融入了城市，也就有了成家立业、消费升级、经济活力，最终实现“居者有其屋”，壮大中等收入群体。

前期，高层还宣布了城中村改造政策。未来将在21个超大特大城市推进城中村改造，潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则每年可以完成约2900万平米。

根据国家统计局第七次全国人口普查数据，全国超大城市有七个，特大城市十四个。这些超大特大城市基本覆盖了有影响力的一二线城市。

有专家认为：城中村改造是一项系统工程，要兼顾激发就业、创业和创新能力，促进当地经济可持续发展。除了居住空间和产业空间外，还要求在城中村改造中完善教育、文化、休闲、商业、一老一小服务等，这些短板都会在城中村改造中给予弥补。

可见，国家在构建新的房地产体系中，更注重提升城市生活和服务的质量，而不是单纯追求建房的数量和经济发展的速度。

我们相信，在各项政策措施的综合作用下，叠加我国城镇化的继续推进，房地产下行期虽然已经开始，但未来应不会继续大幅度的回落。

2024年，根据市场上有影响力券商的预测，新开工面积、开发投资以及销售额增速分别为-4.2%、-6.3%和-2.5%。从券商的预测看，2024年虽然房地产市场仍然呈现下滑态势，但是下滑幅度趋缓，对经济的拖累作用有所减轻。

房地产下行之际，推动经济增长的新动力逐渐显现，科技有望成为未来推动经济发展的支柱产业。

国家统计局数据显示，2022年全国高技术产业投资增长18.9%，快于全部投资13.8个百分点。其中，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长22.2%、12.1%。

高技术制造业中，医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业投资分别增长27.6%、27.2%。

2023年1到10月份，全国高技术产业投资同比增长11.1%，增速比全部固定资产投资高8.2个百分点。高技术制造业投资同比增长11.3%，增速比制造业投资高5.1个百分点。

其中，医疗仪器设备及仪器仪表制造业投资增长16.7%，电子及通信设备制造业投资增长12.7%。高技术服务业投资同比增长10.5%，增速比服务业投资高10.1个百分点。其中，科技成果转化服务业投资增长37.3%，专业技术服务业投资增长29.1%。

这些数据表明，我国产业升级发展态势明显，高技术产业投资增势良好。

“青山遮不住，毕竟东流去”，时代的车轮滚滚前行。大趋势下，时代的一粒尘其实就是旧时代的烙印和缩影。新生力量正冉冉升起，未来将会创造出更大的辉煌。

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